Est-il possible pour un Français d’acheter une villa à Bali ?
Oui — mais pas de la même façon qu’en France. La loi agraire indonésienne (UUPA 1960) réserve le titre de pleine propriété (Hak Milik) aux seuls citoyens indonésiens. Cela ne signifie pas que les étrangers ne peuvent pas posséder une villa à Bali : ils peuvent le faire via deux structures légales sécurisées, utilisées par des milliers d’investisseurs étrangers chaque année.
Ce guide vous explique tout : budget, structure juridique, étapes, frais et pièges à éviter pour acheter votre villa à Bali sereinement.
Les deux structures légales pour acheter à Bali
1. Le Leasehold — La voie la plus simple
Le leasehold est un bail longue durée notarié, généralement de 25 à 30 ans avec option de renouvellement. Il est ouvert à toutes les nationalités, ne nécessite pas de créer une société, et permet la location touristique. Prix d’entrée 20 à 30 % inférieur au freehold.
→ Tout comprendre sur le leasehold vs freehold à Bali
2. La PT PMA + HGB — Le freehold pour étrangers
La PT PMA est une société étrangère qui permet d’accéder au titre HGB (freehold pour 70 ans). Plus coûteuse à mettre en place (2 500–4 000 €), elle est recommandée pour les investissements supérieurs à 300 000 € et pour ceux qui souhaitent résider à Bali via un KITAS.
→ Guide complet sur la PT PMA à Bali
Quel budget pour acheter une villa à Bali ?
Les prix varient considérablement selon la zone, la taille et le type de propriété :
- Studio / villa 1 chambre (leasehold) : 70 000 – 120 000 €. Off-plan à Uluwatu ou Jimbaran.
- Villa 2 chambres avec piscine (leasehold) : 120 000 – 250 000 €. Uluwatu, Canggu, Seminyak.
- Villa 3–4 chambres premium (leasehold) : 250 000 – 500 000 €. Zones premiums, vue mer.
- Villa de luxe (leasehold ou HGB) : 500 000 € et plus. Complexes avec personnel, piscine à débordement, architecture signature.
À ces prix s’ajoutent des frais d’acquisition (notaire, taxes, due diligence) représentant généralement 5 à 8 % du prix d’achat.
Les zones les plus attractives pour acheter à Bali
- Uluwatu : meilleur rendement locatif (10–15 % net), prix encore accessibles, fort potentiel de plus-value. Notre zone de prédilection.
- Canggu : très demandée, prix élevés, marché mature. Bonne liquidité à la revente.
- Seminyak : premium, clientèle haut de gamme, ticket d’entrée élevé.
- Jimbaran : calme, familial, à 10 minutes de l’aéroport. Bon rapport qualité/prix.
- Ubud : niche bien-être et yoga. Marché différent (retreats, séjours longue durée).
Les étapes pour acheter une villa à Bali
- Définir votre projet : objectif (rendement, résidence, revente), budget global, zone souhaitée.
- Choisir votre structure juridique : leasehold ou PT PMA selon le budget et l’objectif.
- Sélectionner le bien avec une agence immobilière francophone.
- Versement du booking fee (5–10 % du prix) pour réserver le bien pendant la due diligence.
- Due diligence juridique : vérification du titre au BPN, état hypothécaire, permis de construire.
- Signature du SPA (Sale and Purchase Agreement) devant notaire PPAT.
- Paiement et transfert de propriété, enregistrement au BPN.
- Mise en location (si investissement locatif) et gestion courante.
Les frais à prévoir en plus du prix d’achat
| Frais | Montant estimé |
|---|---|
| Honoraires notaire (PPAT) | 1 – 2 % du prix |
| BPHTB (droits de mutation) | 5 % (vendeur), 2,5 % (acheteur en HGB) |
| Traduction / légalisation | 300 – 800 € |
| Due diligence juridique | 500 – 1 500 € |
| Création PT PMA (si applicable) | 2 500 – 4 000 € |
| Honoraires agence | 3 – 5 % (selon les projets) |
FAQ — Acheter une villa à Bali
Peut-on obtenir un crédit immobilier en Indonésie en tant qu’étranger ?
Non — les banques indonésiennes n’accordent pas de prêts immobiliers aux étrangers non-résidents. L’achat se fait généralement en cash ou via un financement depuis votre pays d’origine (crédit hypothécaire sur un bien existant en France, par exemple). Certains promoteurs proposent des plans de paiement échelonnés sur 12–24 mois.
Faut-il un visa spécial pour acheter une villa à Bali ?
Non, pour l’achat lui-même. Mais si vous souhaitez résider à Bali après l’achat, vous devrez obtenir un visa approprié (KITAS investisseur via PT PMA, ou visa retraité si vous avez plus de 55 ans). En savoir plus sur les visas pour expatriés à Bali.
Quelle est la fiscalité sur les revenus locatifs pour un Français non-résident ?
En Indonésie, une retenue à la source de 10 % s’applique sur les revenus locatifs bruts. En France, ces revenus doivent également être déclarés mais la convention fiscale franco-indonésienne permet généralement d’éviter la double imposition. Lire notre guide sur la fiscalité à Bali.