Comprendre la fiscalité immobilière à Bali : les bases
Investir dans l’immobilier à Bali implique de gérer une double fiscalité : celle de l’Indonésie (où se trouve le bien) et celle de la France (où vous êtes résident fiscal). Ce guide vous donne les grandes lignes de la fiscalité applicable à un investisseur français propriétaire d’une villa à Bali, que ce soit en leasehold ou via une PT PMA.
Important : ce guide est informatif. Chaque situation est unique. Consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité franco-indonésienne avant de prendre toute décision.
Les taxes à l’acquisition d’un bien immobilier à Bali
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) : taxe de mutation immobilière de 5 % sur la valeur NJOP (valeur cadastrale) ou le prix d’achat, le plus élevé des deux. Payée par l’acheteur.
- PPh 22 sur la vente : 2,5 % payé par le vendeur sur le prix de vente. Peut être négocié dans le prix final.
- Frais de notaire : environ 1 % du prix de vente, payé par l’acheteur.
Fiscalité sur les revenus locatifs à Bali
Si vous louez votre villa à Bali, plusieurs taxes s’appliquent :
- Taxe de séjour (Pajak Hotel) : 10 % des revenus locatifs bruts, collectée auprès du locataire et reversée à la mairie. Obligatoire pour les locations touristiques.
- PPh (Pajak Penghasilan) — Impôt sur le revenu indonésien :
- Pour les personnes physiques non-résidentes : 20 % retenue à la source sur les revenus locatifs bruts (après déduction de la taxe de séjour).
- Pour une PT PMA : 25 % d’impôt sur les bénéfices nets (PPh Badan), avec possibilité de réduire via les charges déductibles.
- PPN (TVA indonésienne) : 11 % sur certaines prestations liées à la location. Applicable si vous dépassez le seuil de PKP (assujettissement à la TVA).
La convention fiscale franco-indonésienne
La France et l’Indonésie ont signé une convention fiscale en 1979 (mise à jour partielle depuis). Cette convention permet d’éviter la double imposition sur les revenus immobiliers. Les principes clés :
- Les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien (Indonésie).
- Ces revenus doivent néanmoins être déclarés en France, où un crédit d’impôt est accordé à hauteur de l’impôt payé en Indonésie.
- La plus-value à la revente est généralement imposable en Indonésie (PPh Final 2,5 % sur le prix de vente).
Déclaration en France des revenus locatifs balinais
En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer vos revenus mondiaux en France, y compris ceux provenant de votre villa à Bali. Ces revenus s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l’IR, avec un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé en Indonésie.
Formulaires à utiliser :
- 2042 : déclaration principale des revenus
- 2047 : revenus de source étrangère
- 2044 : régime réel (si vous optez pour la déduction des charges)
Fiscalité lors de la revente
À la revente de votre villa ou de la cession du bail leasehold :
- En Indonésie : PPh Final de 2,5 % sur le prix de vente brut (pour les particuliers) ou traitement comme revenu d’entreprise (pour PT PMA).
- En France : la plus-value est en principe imposable en France, avec un crédit d’impôt pour l’impôt payé en Indonésie. Le régime des plus-values immobilières françaises s’applique (19 % + 17,2 % prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention à partir de 6 ans).
Conseils pratiques pour optimiser votre fiscalité
- Choisir la PT PMA si vos revenus locatifs sont importants : la déductibilité des charges permet de réduire la base imposable.
- Conserver tous les justificatifs de dépenses (travaux, entretien, gestion, assurance) pour les déduire.
- Consulter un cabinet franco-indonésien spécialisé dès l’acquisition.
- Ne pas omettre la déclaration en France : l’échange automatique d’informations entre pays rend la dissimulation très risquée.
FAQ — Fiscalité immobilière à Bali
Puis-je déduire les frais de voyage à Bali (pour gérer mon bien) de mes impôts français ?
Potentiellement oui, dans le cadre d’une activité de location meublée (LMNP) ou si vous optez pour le régime réel. Ces dépenses doivent être directement liées à la gestion du bien et justifiables. Consultez votre expert-comptable.
Ma villa à Bali est-elle soumise à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
Oui. Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier mondial (net des dettes) dépasse 1,3 million d’euros, votre villa à Bali est incluse dans l’assiette de l’IFI. La valorisation retenue est la valeur vénale au 1er janvier de l’année.
Comment rapatrier mes revenus locatifs balinais en France ?
Les transferts internationaux entre comptes bancaires sont légaux et courants. Vous devez conserver les preuves que ces fonds proviennent de revenus locatifs légalement déclarés en Indonésie (avis d’imposition PPh). La banque indonésienne peut vous délivrer un certificat de transfert (SWIFT).
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