Le leasehold à Bali : ce que ça signifie concrètement
Le leasehold (Hak Sewa) est un bail longue durée notarié qui vous donne le droit d’occuper et d’exploiter un bien immobilier pour une durée définie — généralement 25 à 30 ans, avec option de renouvellement pour 20 ans supplémentaires. Il est ouvert à toutes les nationalités, sans restriction. C’est la solution la plus simple et la moins coûteuse pour un investisseur français souhaitant acheter une villa à Bali.
Points clés du leasehold :
- Prix d’entrée 20 à 30 % inférieur au freehold équivalent
- Frais notariaux réduits (1 à 2 % du prix vs 5 à 10 % en PT PMA)
- Pas de structure société nécessaire
- Possibilité de louer à court terme et de revendre le bail restant
- Accessible dès aujourd’hui depuis la France, sans déplacement obligatoire
Les risques d’un leasehold mal structuré
Tous les leaseholds ne se valent pas. Un bail mal rédigé peut comporter des risques sérieux :
- Absence de clause de renouvellement : sans droit de renouvellement explicitement notarié, le propriétaire terrien peut refuser de prolonger le bail.
- Titre non vérifié : si le vendeur ne détient pas un titre SHM (Sertifikat Hak Milik) propre et libre d’hypothèque, votre bail est compromis.
- Sous-location non autorisée : certains baux interdisent la location touristique (Airbnb). Vérifiez les clauses d’exploitation commerciale.
- Indexation du renouvellement : le prix de renouvellement doit être fixé ou plafonné dans le contrat initial, sinon vous êtes à la merci du marché.
C’est pourquoi Ary Bali Properties vérifie systématiquement chaque contrat avec un notaire (PPAT) certifié avant toute signature.
Le freehold à Bali : possible pour un étranger ?
Le freehold en Indonésie (Hak Milik) est légalement réservé aux citoyens indonésiens. Un Français ne peut pas acheter en Hak Milik en nom propre. En revanche, via une PT PMA (société étrangère), vous pouvez accéder au titre HGB (Hak Guna Bangunan), qui est l’équivalent pratique du freehold pour un investisseur étranger, valable 70 ans au total (30 + 20 + 20 ans, renouvelables).
Ce qu’il faut vérifier dans un contrat leasehold
- Le titre du propriétaire est-il un SHM (Sertifikat Hak Milik) au nom de la personne qui signe ?
- Le contrat est-il enregistré et authentifié par un notaire (PPAT) à Bali ?
- Y a-t-il une clause de droit de renouvellement avec un prix ou une formule d’indexation ?
- La location touristique courte durée est-elle autorisée explicitement ?
- Le bien est-il libre de toute hypothèque, saisie ou litige familial ?
Comparatif : leasehold vs freehold (HGB via PT PMA)
| Critère | Leasehold | Freehold (HGB/PT PMA) |
|---|---|---|
| Accessibilité | Toutes nationalités | Via PT PMA uniquement |
| Durée | 25–30 ans + renouvellement | 70 ans (30+20+20) |
| Prix d’achat | Plus bas (–20 à –30 %) | Plus élevé |
| Frais de création | Frais notaire uniquement | 2 500–4 000 € (PT PMA) |
| Location possible | Oui (si clause OK) | Oui |
| Revente | Cession du bail restant | Cession des parts sociales |
| KITAS possible | Non directement | Oui (KITAS investisseur) |
| Idéal pour | Investissement locatif < 300 k€ | Projets > 300 k€, développement |
Notre recommandation
Pour la grande majorité des investisseurs français qui achètent leur première villa à Bali dans une optique locative, le leasehold bien structuré est la solution optimale. Il offre le meilleur rapport rendement/coût d’entrée et s’adapte parfaitement à un investissement locatif entre 90 000 et 300 000 €.
Le freehold via PT PMA devient pertinent pour des projets plus ambitieux (au-delà de 300 000 €), pour les investisseurs souhaitant résider à Bali via un KITAS, ou pour ceux qui veulent constituer un patrimoine immobilier bâti de plusieurs biens dans une même structure.
FAQ — Leasehold et Freehold Bali
Un leasehold peut-il être transmis à mes héritiers ?
Oui, le bail leasehold est transmissible par succession ou donation. Il est recommandé de préciser les modalités de transmission dans les clauses du contrat leasehold ou dans votre testament. Consultez un avocat spécialisé en droit successoral franco-indonésien.
Peut-on revendre son leasehold avant la fin du bail ?
Oui. Le bail restant peut être cédé à un tiers, souvent à un prix de marché. Si la zone s’est valorisée depuis votre achat, la revente du bail peut générer une plus-value significative, même avec 15 ans de bail restant.
Que se passe-t-il si le propriétaire du terrain décède pendant mon bail ?
Si le bail est correctement enregistré auprès du BPN (agence foncière nationale), vos droits sont protégés contre les héritiers du propriétaire. C’est pourquoi l’enregistrement notarial est non négociable.
Consultez notre guide juridique complet sur l’immobilier à Bali →