Qu’est-ce que la PT PMA et pourquoi en créer une à Bali ?
La PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est la seule structure permettant à un étranger d’accéder au titre freehold immobilier à Bali via un HGB (Hak Guna Bangunan). Contrairement aux idées reçues, les étrangers ne peuvent pas acheter de terrain en Hak Milik (pleine propriété) en Indonésie. Mais via une société PT PMA, vous détenez un titre HGB valable 30 + 20 + 20 ans, soit 70 ans au total — l’équivalent pratique du freehold pour un investisseur étranger.
La PT PMA est également la structure recommandée si vous souhaitez exercer une activité commerciale en lien avec votre bien (location touristique en direct, développement immobilier, etc.) car elle vous permet d’obtenir les licences commerciales nécessaires (NIB, Pondok Wisata, etc.).
Coût et délai de création d’une PT PMA à Bali
Comptez entre 2 500 et 4 000 € pour la création complète : notaire (PPAT), enregistrement OSS/BKPM (agence nationale des investissements), ouverture de compte bancaire corporatif. Le délai est de 8 à 10 semaines.
Un plan d’investissement minimum de 10 milliards IDR (environ 630 000 USD) est requis à la déclaration, mais ce montant n’est pas nécessairement déboursé en cash dès le départ. Il s’agit d’une déclaration d’intention d’investissement, pas d’un versement obligatoire immédiat.
PT PMA ou leasehold : que choisir ?
Pour un investissement locatif en dessous de 300 000 €, le leasehold bien structuré est souvent plus rentable car les frais d’entrée sont bien inférieurs. La PT PMA est recommandée pour :
- Des projets de développement immobilier (construction de villas pour revente)
- Des achats de terrain (land banking) avec intention de développer
- Si vous souhaitez détenir plusieurs propriétés dans une même structure fiscale
- Des investissements supérieurs à 300 000 € où la sécurité juridique maximale est prioritaire
- L’obtention d’un KITAS investisseur pour résider légalement à Bali
Les étapes pour créer votre PT PMA à Bali
- Préparation des documents : passeport, KTP du directeur local (si applicable), plan d’affaires simplifié.
- Rédaction des statuts avec un notaire indonésien (PPAT) — choix du code KBLI (classification de l’activité).
- Enregistrement OSS (Online Single Submission) auprès du BKPM pour obtenir le NIB (Nomor Induk Berusaha).
- Ouverture du compte bancaire corporate en Indonésie (BCA, Mandiri, BRI recommandés).
- Obtention du NPWP (numéro fiscal indonésien de la société).
- Achat du bien et conversion du titre Hak Milik en HGB au nom de la PT PMA via le BPN.
Coûts annuels de maintenance d’une PT PMA
Une PT PMA active nécessite une comptabilité régulière et des déclarations fiscales. Comptez :
- Comptable / cabinet fiscal : 500 à 1 500 €/an selon l’activité
- Déclarations mensuelles TVA (PPN) et retenue à la source (PPh)
- Bilan annuel et rapport à l’OSS
- Renouvellement des licences : 200 à 500 €/an
Pourquoi éviter la structure nominee
Certains promoteurs proposent d’acheter via un « nominee » (prête-nom indonésien). Cette pratique est illégale en Indonésie depuis 2007 et comporte des risques majeurs : le bien n’est pas légalement le vôtre, le nominee peut revendre ou hypothéquer le bien, et la structure est annulable par les tribunaux. Ne cédez jamais à cette option, même si elle semble moins chère.
Implication fiscale pour un résident français
Les revenus générés par votre PT PMA à Bali sont soumis à la fiscalité indonésienne (PPh Badan, 22 % sur les bénéfices). En France, la convention fiscale franco-indonésienne de 1979 prévoit des dispositions pour éviter la double imposition. Votre situation personnelle doit être analysée avec un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale.
→ Guide complet : fiscalité immobilière à Bali pour les Français
FAQ — PT PMA à Bali
Puis-je créer une PT PMA seul ou faut-il un associé indonésien ?
Depuis 2021, certains secteurs autorisent une PT PMA à 100 % capital étranger. Pour l’immobilier résidentiel, il est souvent recommandé d’avoir un directeur local (Direktur) mais sans obligation d’actionnariat indonésien minimal. Notre partenaire juridique analyse votre situation au cas par cas.
Combien de temps faut-il pour acheter un bien via PT PMA ?
Comptez 3 à 5 mois au total : création de la PT PMA (8–10 semaines), due diligence du bien (2–3 semaines), transfert de titre (2–4 semaines). En parallèle, un accord de réservation (Booking Fee) sécurise le bien pendant le processus.
La PT PMA me donne-t-elle le droit de résider à Bali ?
Oui ! Un actionnaire ou directeur d’une PT PMA active peut obtenir un KITAS investisseur (permis de séjour annuel renouvelable). C’est l’une des voies les plus sécurisées pour s’installer légalement à Bali.