Le marché locatif à Bali en 2025 : état des lieux
Le marché locatif à Bali a connu une croissance spectaculaire post-Covid, portée par l’afflux de nomades digitaux, de voyageurs premium et d’investisseurs européens. Le nombre de nuitées réservées sur Airbnb à Bali a augmenté de plus de 40 % entre 2022 et 2024. Bali attire désormais plus de 6 millions de visiteurs étrangers par an, dont une proportion croissante de clientèle francophone haut de gamme.
Mais tous les quartiers et tous les projets ne se valent pas. Cette analyse comparative vous donne les vrais chiffres, issus de notre expérience terrain et des données publiques des plateformes de réservation.
Rendement par zone : les vrais chiffres 2025
Uluwatu / Péninsule du Bukit — Le meilleur rendement
Taux d’occupation moyen : 75–85 % (haute saison juin–septembre et décembre). Nuit facturée pour une villa 2 chambres : 150 à 400 USD. Rendement net annuel constaté : 10 à 15 %.
C’est la zone la plus performante de Bali grâce à une clientèle internationale premium, un marché locatif encore sous-saturé et des nuitées élevées (les meilleurs spots de surf d’Asie du Sud-Est). Les villas avec vue mer ou accès falaise commandent une prime de 30 à 50 % sur le prix de location.
→ Guide complet pour investir à Uluwatu
Canggu — Solide mais compétitif
Canggu reste très demandée par les nomades digitaux et les surfeurs. Taux d’occupation : 70–80 %. Rendement net : 8 à 12 %. Une villa 2 chambres bien gérée se loue 100 à 300 USD la nuit.
Attention : le marché est dense, la concurrence locative forte, et les prix d’achat ont fortement augmenté ces 3 dernières années (+40 à +60 % depuis 2021). L’entrée est plus chère mais la liquidité à la revente est excellente.
→ Investir à Canggu : analyse détaillée
Seminyak — Premium, ticket élevé
Seminyak attire une clientèle mature et haut de gamme. Les villas premium se louent 800 à 1 500 USD la nuit pour les complexes 4–5 chambres. Rendement net : 7 à 10 %. Le ticket d’entrée est plus élevé (à partir de 500 000 €) mais la valeur patrimoniale est excellente et la revente facile.
Jimbaran — Calme et croissance régulière
Zone résidentielle entre l’aéroport et Uluwatu. Clientèle familiale et couples. Rendement net : 7 à 9 %. Avantage : moins de pression concurrentielle que Canggu, et des prix au m² encore raisonnables.
Ubud — Niche spirituelle en expansion
Ubud capte une clientèle bien-être, yoga, retraites. Les retreats et villas avec rizières affichent des tarifs élevés (200–600 USD/nuit). Rendement net : 6 à 10 % selon le positionnement. Le marché est plus saisonnier (basse saison prononcée).
Les charges à anticiper pour calculer votre rendement net
- Gestion locative : 15 à 20 % des revenus bruts (channel management, ménage, accueil)
- Taxe de séjour (pajak hotel) : 10 % sur les revenus locatifs bruts
- PPh (impôt sur les revenus locatifs) : 10 % retenue à la source pour les non-résidents
- Entretien piscine, jardin, équipements : 300 à 600 USD/mois selon la villa
- Assurance : 500 à 1 500 USD/an
- Marketing : photographe professionnel, optimisation OTA : 500–1 000 € une fois
Comptez 30 à 40 % de charges totales pour obtenir le rendement net réel à partir du brut. Une villa affichant 20 % de rendement brut vous donnera 12–14 % net — ce qui reste exceptionnel.
Airbnb vs société de gestion locale : que choisir ?
Deux options pour gérer votre villa à distance :
- Airbnb / Booking.com en direct : tarifs plus élevés possibles, mais nécessite un property manager local pour les opérations. Meilleur pour les villas premium avec forte demande organique.
- Société de gestion intégrée (type Elite Havens, Bali Villas, etc.) : clé en main, tarifs souvent légèrement inférieurs mais sans stress. Idéal pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer.
FAQ — Rendement locatif à Bali
Les chiffres de rendement sont-ils garantis ?
Non — aucun rendement n’est garanti en immobilier. Certains promoteurs proposent des « garanties de rendement » de 8–10 % sur 2–3 ans, mais ces garanties sont contingentes à la santé financière du promoteur. Ary Bali Properties vous communique uniquement des données réelles et historiques vérifiables, sans promesses contractuelles.
Combien de temps faut-il pour rentabiliser son investissement ?
Sur la base d’un rendement net de 10–12 %, le retour sur investissement est atteint en 8–10 ans. Mais la plus-value à la revente (souvent +8 à +12 %/an sur les marchés en développement comme Uluwatu) peut réduire cette période à 5–7 ans.
Quel budget minimum pour investir à Bali avec un bon rendement ?
Les projets off-plan à Uluwatu démarrent à 90 000–120 000 € pour une villa studio avec piscine partagée. Pour une villa indépendante 1–2 chambres avec rendement optimal : budget de 150 000 à 250 000 €.